相続税を抑え、所有者の投資した効果を相続人へ引き継ぐ

Ｑ．賃貸物件を承継したいのですが、現状では収益性が低く相続した後の修繕費が心配です。。。

Ａ．対策としては、今のうちに再生リフォームしておくことで物件価値向上することが可能になり、収益性もアップします。更に、相続税評価額は同じで投資費用(現金・債務)を引くことで相続税が減額される効果があります。

また、減価償却資産に計上した場合、相続人がその経費の恩恵を受けることができます。しかし、年間収入が増えることで手残りが増え、相続税の対象資産(現金)が徐々に増えてしまうことも考えられますが、キャッシュフローが増えることで、対策の幅が広がります。つまり、相続税を抑え、所有者の投資した効果を相続人へ引き継ぐことが出来ます。

賃貸住宅を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその賃貸住宅から将来に向けて収益が見込めなければ財産といえない状態になります。資産から生み出される収益が長期的に安定していれば、優良資産と言えます。

逆が不良資産です。何もしなければ相続人が引き継いだ後の収入も下がり続けてしまいます。

(例)築２０年４世帯のアパートを所有している。建物の固定資産税評価額は５００万円。

賃料収入は4万円×4世帯=16万円/月で現在満室。今のうちに800万円のリノベーションを行った結果、今後の入居から募集賃料は5万円となったケース。(増収に対する投資利回り６%)

(現状のままで承継の場合)　　　相続税評価　500万円(建物：固定資産税評価額)

現在の収益性  　　年間192万円の収入

将来の収益性  　　？？？

(リノベーションして承継の場合)　　相続税評価　500万円(建物：固定資産税評価額)

▲800万円　※相続税計算で投資した額を減算出来る。

対策後の収益性　年間24０万円の収入

将来の収益性  　　！！！

相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります。

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